Marzysz o działce lub mieszkaniu, sprzedający jest chętny, ale bank właśnie odrzucił Twój wniosek kredytowy? A może jesteś sprzedającym i boisz się rozłożyć płatność na raty, żeby nie ganiać potem kupca po sądach? Rozwiązaniem, o którym mało się mówi, a które ratuje wiele transakcji, są tzw. „raty notarialne”.

Wielu osobom wydaje się, że jedyną drogą do zakupu nieruchomości jest gotówka „na stół” albo kredyt hipoteczny. To błąd. Prawo pozwala na elastyczność, pod warunkiem że zabezpieczysz się „betonowym” zapisem w akcie notarialnym.

O co chodzi z ratami u notariusza i czy to bezpieczne? Sprawdzamy.

Czym są „raty notarialne”? (Spoiler: Notariusz nie pożycza pieniędzy)

Na wstępie obalmy mit: notariusz nie jest bankiem. Nie udziela pożyczek ani kredytów. Termin „raty notarialne” to potoczna nazwa na umowę sprzedaży, w której strony ustalają, że cena zostanie zapłacona w częściach, a harmonogram tych spłat zostaje wpisany bezpośrednio do aktu notarialnego.

To umowa między Sprzedającym a Kupującym. To Wy ustalacie:

Ile rat będzie?

Kiedy płatne?

Czy są oprocentowane (można umówić się na procent!) czy też nie?

Co się stanie, jak Kupujący spóźni się choćby jeden dzień?

Rolą notariusza jest „ubranie” tych ustaleń w formę prawną, która zabezpieczy interesy – przede wszystkim – Sprzedającego.

Magiczny Artykuł 777 KPC – czyli Twój "bicz" na dłużnika

Dlaczego Sprzedający miałby się zgodzić na raty, zamiast wziąć całą gotówkę od razu? Zazwyczaj dlatego, że chce sprzedać trudną nieruchomość lub cena jest atrakcyjna. Ale jak ma pewność, że Kupujący zapłaci?

Tu wchodzi „game changer” polskiego prawa: Dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

To zapis w akcie notarialnym, w którym Kupujący oświadcza: "Jeśli nie zapłacę raty w terminie, Sprzedający może iść prosto do komornika".

Co to oznacza w praktyce?

W normalnym świecie, gdy ktoś Ci nie płaci, musisz:

Wnieść pozew do sądu.

Czekać miesiącami (lub latami) na rozprawę.

Uzyskać wyrok.

Czekać na uprawomocnienie.

Dopiero iść do komornika.

Przy „trzech siódemkach” (art. 777 KPC) omijasz punkty 1-4.
Jeśli rata nie wpłynęła, idziesz do sądu tylko po pieczątkę (klauzulę wykonalności), co trwa krótko, i z tym dokumentem wchodzisz od razu do komornika. To najszybsza ścieżka odzyskiwania długu w Polsce.

Kiedy warto skorzystać z rat notarialnych?

To rozwiązanie idealne w specyficznych sytuacjach, które dla banków są „nie do przejścia”:

Brak zdolności kredytowej: Kupujący ma wysokie dochody, ale np. z "szarej strefy", kontraktów B2B o krótkim stażu lub ma „brudny” BIK. Bank mówi NIE, ale sprzedający może powiedzieć TAK.

Rodzinne transakcje: Kiedy rodzice sprzedają mieszkanie dzieciom (lub odwrotnie) i chcą to zrobić formalnie, ale bez udziału banku.

Zakup „trudnych” nieruchomości: Działki bez drogi koniecznej, mieszkania do generalnego remontu – banki często nie chcą ich kredytować. Prywatne finansowanie jest tu jedyną opcją.

Inwestycje we flippy: Inwestor dogaduje się ze sprzedającym: „Zapłacę Ci 50% teraz, a resztę za 6 miesięcy, jak wyremontuję i sprzedam lokal drożej”.

Czy to bezpieczne dla Sprzedającego?

Tak, pod warunkiem dobrej konstrukcji aktu.
Oprócz wspomnianego art. 777 KPC, Sprzedający może zażądać hipoteki na sprzedawanej nieruchomości. Wtedy, nawet jeśli Kupujący przestanie płacić i zbankrutuje, Sprzedający ma pierwszeństwo w odzyskaniu pieniędzy z licytacji tego mieszkania.

Czy to bezpieczne dla Kupującego?

Dla Kupującego ryzyko jest jedno: rygorystyczna egzekucja.
Jeśli podpiszesz art. 777 i powinie Ci się noga (stracisz pracę, przelew nie wyjdzie), Sprzedający ma potężną broń. Może zablokować Twoje konta komornikiem w ciągu kilku tygodni.
Z drugiej strony – to tańsze niż kredyt. Omijasz prowizje bankowe, ubezpieczenia pomostowe i wyceny rzeczoznawców. Płacisz tylko taksę notarialną.

Podsumowanie

Raty notarialne to potężne narzędzie dla świadomych inwestorów i osób szukających alternatywy dla banków.

Plusy: Ominięcie banku, elastyczność, szybkość transakcji.

Minusy: Wymaga dużego zaufania lub twardych zabezpieczeń (Art. 777 + hipoteka).

Planujesz taką transakcję? Pamiętaj, że każdy notariusz może inaczej podejść do konstrukcji zapisów. Warto skonsultować treść aktu z prawnikiem, by „dobrowolne poddanie się egzekucji” nie stało się pętlą na szyi.

Artykuł przygotowany dla Attton.pl – Twojego przewodnika po prawie nieruchomości.