Dla przedsiębiorców operujących na rynku nieruchomości – bez względu na to, czy zajmują się klasycznym obrotem (tzw. flippingiem), czy budowaniem pasywnego portfela na wynajem – największym hamulcem rozwoju nie jest wcale brak okazji inwestycyjnych na rynku, lecz bezwzględny limit dostępnego kapitału. Kiedy zainwestujesz całą swoją gotówkę w pierwsze dwa projekty, a bankowy algorytm powiadomi Cię, że wyczerpałeś swoją zdolność kredytową, stajesz przed ścianą. Twój biznes zastyga, a świetne okazje przechodzą koło nosa. By przełamać ten szklany sufit, najsprytniejsi gracze na rynku całkowicie rezygnują z tradycyjnych źródeł finansowania i opierają się na relacjach off-market. Sięgają po narzędzie, jakim są raty notarialne, udowadniając, że do generowania potężnych zysków w nieruchomościach cudze pieniądze z banku wcale nie są niezbędne.

Lewarowanie kapitału za pomocą aktu notarialnego


Sekret skutecznego skalowania portfela bez udziału banków polega na inteligentnym rozkładaniu kosztu wejścia w inwestycję. W klasycznym modelu potrzebujesz 100% gotówki (lub 20% własnej i 80% pożyczonej od banku), aby w ogóle móc rozpocząć remont i planować zysk. Mechanizm rat notarialnych to podręcznikowy przykład dźwigni finansowej (lewarowania) w sektorze prywatnym.

Inwestor poszukujący okazji, współpracując z platformą taką jak Atton, odnajduje sprzedającego gotowego rozłożyć płatność w czasie. W akcie notarialnym ustalacie, że wpłacasz tytułem wkładu własnego jedynie 20% lub 30% wartości lokalu, a resztę ceny uregulujesz w miesięcznych ratach przez najbliższe kilka lat (lub w formie raty balonowej na końcu). Co to oznacza dla Twojego biznesu? Dysponując kapitałem w wysokości stu tysięcy złotych, zamiast kupić jedno tanie mieszkanie za gotówkę, używasz tych pieniędzy jako opłaty startowej do zabezpieczenia u notariusza praw do nawet trzech różnych nieruchomości. Trzykrotnie zwiększasz swój portfel inwestycyjny przy użyciu tego samego kapitału początkowego.


Czysty zysk z podnajmu i odsprzedaży


Prawdziwa moc tej strategii ujawnia się jednak w sposobie, w jaki umowa notarialna zostaje skonstruowana. Profesjonalny inwestor dba o to, by akt notarialny zawierający zobowiązanie ratalne (niezależnie czy w formie przeniesienia własności, czy przedwstępnej z wydaniem lokalu), gwarantował mu pełne prawo do natychmiastowego dysponowania nieruchomością, prowadzenia w niej prac remontowych oraz wynajmowania jej osobom trzecim.

Dzięki temu, zaraz po zapłaceniu u notariusza wkładu własnego, przejmujesz lokal. Wykonujesz szybki, podnoszący wartość remont, po czym wynajmujesz mieszkanie. Co najważniejsze, czynsz, który co miesiąc płaci Ci najemca, niemal w całości pokrywa Twoje zobowiązanie ratalne wobec pierwotnego właściciela. Mieszkanie spłaca się samo. Jeśli natomiast Twoim modelem jest flip, podnosisz drastycznie wartość wyremontowanej nieruchomości i sprzedajesz ją dalej. Z pieniędzy uzyskanych od nowego, docelowego kupca, spłacasz resztę rat notarialnych pierwszemu właścicielowi, a potężna marża zostaje na zawsze na Twoim koncie firmowym, gotowa do reinwestycji w kolejny lukratywny deal.

Niezależność to brak ukrytych kosztów


Decyzja o budowaniu portfela w ten sposób to również gigantyczna redukcja ryzyk makroekonomicznych, które potrafią położyć na łopatki klasycznych flipperów kredytowych. W świecie finansowania B2B na raty, pojęcie WIBOR po prostu nie istnieje.

Z góry wynegocjowana cena całkowita chroni Cię przed niespodziankami inflacyjnymi. Twoja marża na flipie jest matematycznie bezpieczna, bo koszty finansowania nie zmienią się w trakcie trwania projektu z powodu decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Co więcej, wolność od opłat za wcześniejszą spłatę kredytu czy narzucanych przez banki rzeczoznawców i krzyżowych ubezpieczeń na życie sprawia, że Twój biznes fliperski oparty na ratach staje się niesamowicie zwinny i elastyczny, gotowy na błyskawiczne reakcje rynkowe.