Rynek nieruchomości w Polsce jest zdominowany przez banki. Przyzwyczailiśmy się myśleć, że własne „M” równa się kredyt hipoteczny na 30 lat. Ale co, jeśli bank mówi „nie”? Albo co, jeśli Ty mówisz „nie” bankowym procedurom i zmiennym stóp procentowym? Wtedy na scenę wchodzą raty notarialne. To rozwiązanie stare jak świat, ale wciąż mało znane. Polega na zakupie nieruchomości bezpośrednio od sprzedającego (często inwestora), gdzie spłatę rozkładamy na raty wpisane w akt notarialny.

Jako praktyk, który widział setki takich transakcji, przygotowałem dla Ciebie zestawienie "za" i "przeciw". Raty notarialne to potężne narzędzie, ale jak każde narzędzie – trzeba umieć z niego korzystać.

ZALETY: Wolność od systemu


1. Brak weryfikacji w BIK i KRD

To największy atut. Sprzedający to nie bank. Nie interesuje go Twój scoring punktowy, stare wpisy za niezapłacony mandat czy to, że masz „śmieciówkę” zamiast etatu. Dla sprzedającego liczy się Twoja realna zdolność do płacenia rat tu i teraz. To idealne rozwiązanie dla przedsiębiorców, freelancerów czy osób wracających z zagranicy bez historii kredytowej w Polsce.

2. Elastyczność warunków

W banku dostajesz umowę "podpisz albo spadaj". W ratach notarialnych wszystko jest kwestią negocjacji. Możesz ustalić raty malejące, rosnące, albo tzw. raty balonowe (małe raty miesięczne i duża spłata na koniec, gdy np. sprzedasz inną nieruchomość). Harmonogram dostosowujesz do swojego życia, a nie życie do harmonogramu banku.

3. Szybkość transakcji

Proces kredytowy to często 2-3 miesiące nerwówki. Raty notarialne? Jeśli masz gotówkę na wkład własny i dogadasz się ze sprzedającym, do notariusza możecie iść w przyszłym tygodniu. Omijasz rzeczoznawców bankowych, analityków ryzyka i całą biurokrację.

4. Stała cena (brak WIBOR)

To, co podpiszesz u notariusza, jest święte. Zazwyczaj umawiasz się na konkretną cenę końcową. Nie martwisz się, że Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe i Twoja rata wzrośnie dwukrotnie z dnia na dzień. Masz pewność i spokój psychiczny.


WADY: Cena kompromisu

1. Krótszy okres spłaty

To największa bariera dla wielu osób. Sprzedający (nawet firma inwestycyjna) rzadko chce czekać na pieniądze 30 lat. Zazwyczaj raty notarialne rozkłada się na okres od 2 do 10 lat. Oznacza to, że miesięczna rata może być wyższa niż w kredycie hipotecznym, chyba że zastosujesz spłatę balonową na koniec okresu.

2. Wyższy wkład własny

W banku czasem wystarczy 10% lub 20% wkładu. Przy ratach notarialnych sprzedający często oczekuje wyższego "biletu wstępu" – rzędu 30% a nawet 50% wartości nieruchomości. To zabezpieczenie transakcji. Musisz więc dysponować gotówką na start.

3. Rygor egzekucji (Art. 777 KPC)

Bezpieczeństwo sprzedającego opiera się na Twoim dobrowolnym poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym (zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli przestaniesz płacić, sprzedający nie musi iść do sądu na wieloletni proces. Idzie do sądu tylko po klauzulę wykonalności (co trwa chwilę) i od razu do komornika. To "bat", który wymusza dyscyplinę płatniczą. Dla uczciwego kupującego to nie problem, ale warto mieć tego świadomość.

4. Ograniczony wybór ofert

Nie każdy właściciel mieszkania zgodzi się na sprzedaż na raty. Zazwyczaj boją się ryzyka. Dlatego ofert trzeba szukać u wyspecjalizowanych firm (takich jak Atton) lub inwestorów, którzy mają procedury i zaplecze prawne do takich transakcji. Nie kupisz w ten sposób każdego mieszkania z ogłoszenia w internecie.


Podsumowanie: Dla kogo to jest?



Raty notarialne nie są dla każdego. Jeśli masz idealny BIK, stałą pracę na etacie i czas – kredyt bankowy może wyjść taniej (przy długim okresie kredytowania).
Ale jeśli jesteś przedsiębiorcą, masz nieregularne dochody, dysponujesz większą gotówką na start, ale nie masz zdolności kredytowej w oczach banku – raty notarialne są często jedyną drogą do własnego domu. To rozwiązanie dla świadomych inwestorów i ludzi ceniących niezależność.